一场前所未有的变革正在开启。

中金普洛斯REIT得益于领先市场的主动管理能力和核心物流枢纽网络资产布局。

观点网 公募REITs市场将迎来长线资金进场。近期，财政部联合人力资源社会保障部起草《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，拟将公募REITs纳入社保基金投资范围。

这一举措有助于提振公募REITs市场信心、稳定投资者预期，并为市场引入长期资金活水。

观点新媒体获悉，当前国内仓储物流REITs共发行3只，分别为中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储物流封闭式REIT。

而中金普洛斯REIT是“首发+扩募”的“双首批”REITs之一，也是目前唯一原始权益人为外资背景的产品。

该产品资产位于主要核心物流枢纽，完成扩募后底层资产由10个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈已经初步形成网络化布局。

截至2023年11月30日，中金普洛斯REIT期末平均签约出租率为93.28%，普洛斯顺德物流园、普洛斯增城物流园、普洛斯江门鹤山物流园继续保持满租，其余项目也保持了强韧的表现，招商活跃，进展积极。

REITs研究机构认为，不同于红土创新盐田港REIT和嘉实京东REIT得益于整租模式，中金普洛斯REIT则得益于普洛斯多年以来市场化运作中形成的领先业界的资产管理运营能力以及资产涵盖核心物流枢纽并形成网络化布局的市场优势。

2021年，中金普洛斯REIT正式上市交易，成为上交所首支“仓储物流类”基础设施公募REIT，募资总额58.35亿元。2023年6月16日，该产品扩募份额正式上市，扩募募资资金达到18.53亿元。

扩募之后，中金普洛斯REIT底层资产合计由10个仓储物流园组成，总建筑面积达115.66万平米。

其中包括，首次募集投资的底层资产项目7个，建筑面积合计约70.5万平米，以及扩募新购入的3个底层资产，建筑面积合计约45.16万平米。

数据来源：观点指数整理

底层资产区域多元化分布，有助于分散风险，对经营稳定性的促进作用逐步显现。

从底层资产项目经营情况来看，2023年前三季度，中金普洛斯REIT分别录得收入8971万元、1.02亿元和1.17亿元；EBITDA分别为5936万元、6717万元和7135万元。

不断提升的运营表现离不开普洛斯不断优化的运营管理体系。比如，依靠从总部到地区、点面结合、互相支持的全建制招商团队，实现租户全国网络化战略布局；充分发挥普洛斯中国市场研究团队的作用，成为一线招商运营团队洞察市场的“智囊”；利用数智化管理手段实现大数据赋能，实现管资产、管客户、管运营的有机结合。

观点新媒体获悉，中金普洛斯REIT的租户结构分两大类，主要是生产制造类供应链和生活消费类供应链。

普洛斯江门鹤山物流园

再细分的话，比如，在北京的普洛斯通州光机电物流园，主要服务于一些医疗类业务；广州保税物流园主要客户是头部跨境供应链企业，服务于国内头部电商平台的进口消费品国际采购业务；其他还有配合境内消费、线上线下消费的快递快运类、生活时尚类，以及冷链，都是生产制造类供应链或生活消费类供应链中重要组成部分。

应对市场变化，通常需要做很多的工作。普洛斯作为中金普洛斯REIT的原始权益人兼外部管理机构，一大重点就是底层资产的招商运营管理工作。一方面，对于存续的租约，重视前置沟通，尽量提前洽谈续租情况，对不续租的租约，提前做好租户储备，以避免或减少空置的时间。

另一方面，普洛斯总部及各区域招商团队也在长期进行市场调研与分析，持续更新产品定位和主动进行客户管理。例如，密切关注企业客户在经济周期的发展过程中所在行业的发展状态与趋势，在招商租赁中引入稳定性更好的产业租户，合理管理租约到期时间，分散行业和租约到期集中度风险。

整体而言，普洛斯通过各类主动管理举措和体系化的运管体系，持续提升园区的运营水平。

普洛斯领先的覆盖核心物流枢纽的资产网络，在其优质的市场化运营和产业服务加持下，是支撑其底层资产出租率的另一大优势。

为保持出租率和租金水平的稳定性，普洛斯采取了一系列举措。普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪曾在采访中介绍，首先，普洛斯物流基础设施网络目前覆盖了国内70个城市，资产面积近5000万平方米。

“很多网络化客户需要快速覆盖市场的时候，都会来跟普洛斯沟通起网计划。我们能够支持很多大型客户在短期之内完成整个物流网络化建设和基地建设，这是普洛斯的显著优势所在。”

其次，大型企业客户通常都会提前3年至5年与普洛斯分享新的发展规划以及基地建设的中期规划，而这些规划都需要基础设施来支持，普洛斯有实力为支持客户的下一步发展做好准备。

普洛斯青岛前湾港国际物流园

“对于一些处于早期阶段的客户，如果我们认为这个行业赛道非常有潜力，都会给予客户发展上的支持，然后作为陪跑型的伙伴来支持他们的成长和发展，如新能源企业。”最后，普洛斯愿意作为“陪伴型”伙伴来支持处于有潜力赛道的初创型企业成长。因此双方不简单是甲、乙方的租赁关系，而是长期稳定的商业伙伴关系。

这一优势对出租率形成很好的支撑。观点新媒体了解到，截至2023年11月30日，中金普洛斯REIT期末平均签约出租率为93.28%，较2023年第3季度末数据，提升了2.5个百分点。

除普洛斯顺德物流园、普洛斯增城物流园、普洛斯江门鹤山物流园继续保持满租状态外，随着重点项目招商取得积极进展，部分项目签约出租率已超过95%。

比如，普洛斯淀山湖物流园签约率提升至94.26%、青岛前湾港国际物流园考虑已签署意向函的租户出租率为98.35%、苏州望亭普洛斯物流园考虑已签订租赁协议的已恢复至满租水平，普洛斯广州保税物流园出租率94.19%。

投资者关注的普洛斯通州光机电物流园亦取得进展，园区签约率达到99.81%，可租赁面积已基本完成去化，部分租户正进行入场前准备工作。

另外，底层资产数量最多且分布区域分散度好也是中金普洛斯REIT的标志性特点之一。

国家高端智库CDI研究员宋丁在接受观点新媒体采访时指出，物流资产的运营情况受宏观经济形势、区域供需关系等共同影响。

从区位上来看，根据仲量联行数据，我国约70%的非保税高标库存量集中于长三角、成渝、珠三角和京津冀城市群。能够发现，中金普洛斯REIT所包含资产项目，选址均为经济较发达区域，同时也是制造业和消费比较聚集的地区。

数据来源：观点指数整理

在近期举办的上交所仓储物流REITs业绩说明会上，第一太平戴维斯中国区投资及资本市场部负责人罗瑾指出，北京作为庞大的消费市场，本地仓库需求长期供不应求；青岛因供应量较少，空置率处于个位数水平；华东市场中，上海处于稳定状态，大苏州供应量有所提升，但地理位置以及吸收了上海产业集聚效应，出租率有所提升；华南市场长期以来供应量处于低位，年入市面积在60-120万平米，目前供应水平约1000多万，空置率为个位数，租金为较高水平；华西市场，供应主要来自于重庆和成都，市场竞争较为激烈，但市场整体租赁需求呈现逐步回暖之势，食品等消费端相关需求势头较为良好。

分散度高、覆盖核心物流枢纽等良好的区位优势是中金普洛斯REIT整体出租率稳定在近90%的原因。

业界有观点认为，部分投资人偏好以大客户为主的REITs项目，认为此类REITs的租户品质较高，稳定性好。

但租户集中度高也存在一定风险。据了解，2023年以来已有多家REITs由于主力租户的退租导致出租率大幅降低，甚至个别REIT项目出现了出租率短期内大幅下降37%的“黑天鹅事件”。

普洛斯顺德物流园

华泰证券分析称：“以往认为出租企业规模较大、行业集中度较高代表园区运营能力强。但出租企业太大，就有可能出现资金充足自己盖楼退租或者政府无偿赠予土地的情况，导致大规模退租，且短时间较难找到替代租户；对于行业集中度较高的园区，若行业发生系统性风险，则会产生集体退租，且行业性冲击较难恢复。”

宋丁持相同观点，他认为靠主力租户支撑的产品对业绩有支撑，但一旦经济形势转差，市场供需出现大的断裂，一个租户的损失就可以带来整个REITs业绩滑坡。

对比之下，中金普洛斯REIT更为市场化，可以发现其资产区域分布较广，租户结构更加分散。这在一定程度上会导致出租率短期小幅波动，但因租户分散程度更高，具有良好分散性，一定程度下抵御外部风险能力会更高，避免租户集中度风险。

普洛斯在REITs方面具有丰富的国际经验，是业绩表现一流的物流基础设施投资信托基金普洛斯J-REIT的发起人和管理者。

普洛斯J-REIT从2012年在东京证券交易所上市以来，已经完成了11次扩募，目前已有93个资产，并已成为日本最大的物流基础设施J-REITs之一。普洛斯J-REIT也被纳入MSCI全球标准指数。

而在基础设施私募基金方面，普洛斯也有十多年的经验和积累，在中国市场，一方面引入国际主权基金、养老基金、大型险资等资本投资于中国的基础设施建设；同时也与国内机构以及保险资金合作，为其提供运营成熟收益稳定的投资产品。普洛斯集团2011-2022年基金资产管理规模复合年增长率达到26%，全球资产管理规模已达1250亿美元，是基金化运营的引领标杆。

因物流地产的重资产属性，需投入大量资金且投资回收周期长，单纯依靠自有资金难以实现规模化扩张，因此像普洛斯“一头链接产业端，一头链接资金端，资产投资开发与运营管理的相结合”的模式被争相效仿。

数据来源：平安证券研究所

观点新媒体获悉，截至目前，普洛斯人民币基金投资策略已扩展至20多支非上市不动产及私募股权投资基金，在岸基金的资产管理规模达1420亿元。

因物流资产保值性好、现金流收入稳定，与长久期、低风险属性匹配度高，物流资产仍然是不动产投资人首选。普洛斯引入的投资人，也以“看长”的资本为主，包括许多大型机构和保险公司。

这与公募REITs相似。

结合海外成熟市场经验，从资产配置上来看，公募REITs产品现金流相对稳定，且强制高比例分红，能够为投资者提供长期稳定的回报率，通常受到认可长期价值投资的专业机构青睐，如保险、养老基金、国家主权基金等。包括在中金普洛斯REIT首次扩募时，定向扩募发售对象主要包含证券公司、保险公司、资管公司等在内的16家领先机构投资人。

从投资者结构看，中金普洛斯REIT2022年年报显示，有超过95%的资金来自于机构投资者，不乏具有长期配置需求的资金。

即便目前受市场情绪影响，仓储物流REITs自2023年以来股价有所回调，宋丁仍长期看好仓储物流板块REITs：“虽然最近REITs产品出现较大跌幅，但从大的走势来看，物流地产长期还是一个稳健的赛道，REITs的底盘也是比较稳健的。”

普洛斯增城物流园

站在长期投资的角度，REITs的持续分红能力也是评估其价值的关键。如若产品能够持续分红并达到投资人预期，也将会驱使二级市场价格向资产的真实价值回归。

三只仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT分红次数最多，2023年三季度中金普洛斯REIT实现可供分配金额8673万元，一至三季度累计实现可供分配金额约2.59亿元，较招募说明书达成率为116%。上市以来，累计完成5次分红，累计分红金额达到约5.8亿元，分红比例近100%。

这在一定程度上表明这支REIT底层资产运营和盈利能力较为稳健。因认可资产品质和普洛斯的资产管理能力，不少投资人看好中金普洛斯REIT长远收益。

例如，于今年9月，首程控股附属公司及其管理的私募证券投资基金持有中金普洛斯REIT总份额比例由约10.05%增加至约11.05%。

展望2024年国内仓储物流REITs市场，中金公司研究部表示，资产区位、运营方主动管理能力以及租赁模式对于判断已上市仓储物流项目未来的经营表现至关重要。

确实，对于高壁垒的仓储物流行业而言，普洛斯较早前瞻性布局物流仓储，让其资产具备天然的区位优势，加之其深受长期资本青睐的资产投资开发与运营管理的相结合的能力，正在将过去在物流不动产私募基金上发挥出来标杆引领效应，延续至公募REITs。