普洛斯REIT调研系列报道|“政策红利”接踵而至,REITs吸引机构资本入场投资“提速”

发布时间:2023-10-17 文章来源:21世纪经济报道

编者荐语

近期,中金普洛斯REIT举办媒体开放日,邀请多家财经证券媒体实地调研走访其底层资产,并与原始权益人及外部管理机构普洛斯、基金管理机构中金基金以及园区租户企业相关负责人交流探讨。记者深入了解了普洛斯的资产管理运营策略和最佳实践,亲身体验现代高标仓储物流基础设施的运作,体会了产业基础设施对地区经济升级发展的重要性,并发表了一系列深度报道,与投资人分享,以飨读者。

以下为《21世纪经济报道》调研报道,内容经授权转载,略有删节:

为了支持REITs发展,相关部门持续放大招。

8月底,上交所发布关于《优化公开募集基础设施证券投资基金(REITs)发行交易机制有关工作安排的通知》,将进一步推动扩大基金中的基金(FOF)参与投资基础设施REITs;配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资;积极推动将基础设施REITs纳入和香港证券交易所互联互通交易标的,引入境外投资者,提高市场对外开放水平。

9月14日,深圳市发改委印发《关于支持深圳市基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)高质量发展的若干措施》提出,研究设立政府主导、市场化运作的基础设施REITs产业投资基金,积极引入市、区政府引导基金和社会各类资本,委托专业基金管理团队运营,重点投向具有发行基础设施REITs潜力的优质存量基础设施资产。

在业内人士看来,这些扶持措施将吸引更多资本参与REITs一二级市场投资,进一步盘活REITs的投资吸引力。

一位REITs产品管理机构负责人向记者透露,近日他们与养老金、企业年金、公募基金等资产管理机构做了初步沟通,他们都对配置REITs颇感兴趣。但是,由于配套操作指引尚未出台,目前他们仍持观望态度。

他所说的配套措施,包括不同类型投资机构参与投资REITs产品的风险因子设定与风控监管要求等。记者发现,当前仅有保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金(REITs)的风险因子被设定为0.5,其他类型投资机构仍在等待投资REITs的操作指引。

这位REITs产品管理机构负责人指出,随着相关部门引导基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资REITs产品,相关配套措施或将很快出台。

但是,REITs若要吸引更多资本入场投资,还得“练好内功”。

尤其是上半年REITs产品价格波动加大,令市场意识到REITs面临不少潜在的投资风险,驱动REITs产品管理机构纷纷“抬高”REITs底层资产遴选标准。

在6月完成扩募后,中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“中金普洛斯REIT”)新购入普洛斯位于山东青岛、广东江门、重庆的3处仓储物流园区。

中金普洛斯REIT首批扩募资产——普洛斯江门鹤山物流园

中金普洛斯REIT基金经理陈茸茸向记者表示,之所以选择这些仓储物流园,一是通过纳入具有较强经济活力与成长潜力的城市仓储物流园区,进一步分散REITs底层资产组合的区域风险,二是借助不同区域仓储物流园的协同效应,进一步提升REITs底层资产的营收能力与业务稳健性。

在她看来,尽管上半年REITs二级市场价格出现了一些波动,但风险收益介于股、债之间的新型大类资产仍具备一定的配置吸引力——因为收益性与安全性兼具的REITs资产具有较强的抗风险能力和较好的长期投资价值,值得各类资本长期关注。

普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪接受本报记者专访时表示,要吸引更多资本入场参与REITs投资,同样考验仓储物流园区投资运营商的经营能力。

仓储物流园区投资运营商与企业租户的关系,不是简单的租赁关系,而是双方需要携手共同成长,即仓储物流园区投资运营商根据企业的未来业务发展规划,提供一揽子的仓储物流服务方案,助力企业实现业绩高成长同时分享企业发展红利,如此仓储物流园的租金收入将变得更加稳健持续。”赵明琪指出。

REITs底层资产遴选策略“调整”背后

今年上半年REITs价格波动,令市场骤然意识到其潜在的投资风险。

比如若REITs底层资产主要集中在某个城市或服务单一企业时,当宏观经济波动导致企业退租,或极端气候来临导致某个区域仓储物流园区停产停工时,REITs租金收入容易遭遇较大波折。

此外,金融市场对REITs未来租金收入下滑的预期,也容易造成资本撤离REITs产品,令后者价格波动加大。

针对金融市场这些顾虑,众多REITs产品管理方在资金扩募环节纷纷优化了新资产购买策略。

比如中金普洛斯REIT新购入的仓储物流园区不再集中在单一的经济区域,而是结合首批资产分布区域进行了地域上的补充,形成了良好的区位分散。

陈茸茸向记者表示,REITs底层资产的区域分散化,还能起到进一步稳定租金收入的作用。具体而言,一是不同区域仓储物流园区业态不一,涵盖冷链、干散货、保税商品仓储运输等,可以满足跨境电商、生活新时尚、商超、专业物流配送、生鲜电商等不同类型企业的仓储物流配送需求,令REITs的租金收入实现较稳健的增长;二是不同区域的仓储物流园区因地域经济发展特点不同,可以提供多元化的长租或短租服务,令仓储物流园区出租率始终保持在较高水准,进一步平滑租金收入波动性。

中金普洛斯REIT旗下资产——普洛斯增城物流园

然而,如何让金融市场“理解”REITs底层资产配置策略变化所带来的业绩提振效应,仍是一大挑战。

多位私募基金人士向记者透露,目前多数投资者仍看重外部因素的冲击力——一旦出现极端气候或宏观经济波动,他们又会担心REITs租金收入回落而选择离场。

记者独家获悉,为了引导各类资本更全面清晰地了解REITs底层资产运营状况,相关部门向REITs产品管理机构提出两项建议,一是REITs需尽快推出符合其特征的财务指标与投资评估体系,以便更充分地展现自身底层资产运营状况,二是鼓励REITs产品管理机构设立常态化的业绩说明会,向市场全面阐述自身经营状况。

上述REITs产品管理机构负责人向记者透露,近日他们与养老金、企业年金、公募基金等资产管理机构沟通时,也向后者积极征求意见——如何进一步清晰呈现REITs产品底层资产的经营状况,以及底层资产配置策略变化所带来的业绩提振效应。

记者还了解到,部分REITs产品管理机构正与相关部门沟通,能否将存在业务互补性或协同效应的不同类型资产纳入同一个REITs产品,从而进一步增强REITs租金收入稳定性与可持续性。比如产业园与仓储物流园存在一定的业务互补与协同增长效应,若能共同纳入同一个REITs,可以进一步提升REITs的收入多样性和。

“目前REITs市场尚未出现相关的成功案例,这项建议处于论证研究阶段。”一位知情人士向记者透露。

借鉴海外做法吸引更多资本入场

值得注意的是,为了吸引社保基金、养老金、企业年金、公募基金等不同类型投资者参与REITs一二级市场投资,部分REITs产品管理机构开始借鉴海外市场的做法。

一位熟悉发达国家REITs发展历程的私募机构人士向记者透露,在欧美国家,资管机构、养老基金、对冲基金、大学基金、家族办公室等不同类型机构投资者都热衷参与REITs一二级市场投资。究其原因,一是他们认为REITs能创造相对稳健的投资回报,二是REITs的交易机制也便于他们灵活“进出”。

记者获悉,今年5月底日本开始试水向高净值个人投资者放开REITs扩募投资。

这背后,是日本REITs在投资-交易-退出机制设计方面存在“特殊性”。具体而言,一是不少日本REITs采取公司制,即日本允许当地REITs公司可以发行债券,吸引高净值投资者募资,且这类债券交易活跃度相对较高,有助于他们获利退出;二是日本REITs可以买卖持有的成熟期物业资产,从而令REITs收益率显著增加,增强了这类资产在日本高净值投资者眼里的投资吸引力。

尽管日本REITs交易机制与中国有所差异,但前者在吸引不同类型投资者入场投资的某些做法,值得国内REITs产品管理机构借鉴。比如日本REITs会通过官网向投资者答疑解惑,以便投资者了解日本REITs底层资产的最新经营状况与底层资产交易动向;此外日本REITs还会不定期邀请各类投资者实地考察其底层资产,以便后者进一步了解REITs业务特点与租金收入状况。

前述REITs产品管理机构负责人向记者透露,在与境内公募基金、养老金、企业年金等机构投资者沟通时,日本REITs上述做法颇受这些潜在投资机构的认可——通过不定期考察REITs底层资产实际运营状况,这些潜在投资机构能全面判断其抵御各类风险的能力。

中金普洛斯REIT旗下资产——普洛斯顺德物流园

赵明琪告诉记者,随着经济发展与客户需求变化,未来物流仓储行业将呈现四大新变化趋势,一是库型持续升级,建筑规格与形态持续改变,自动化应用成为必然;二是小而散的仓库整合升级,企业对关键供应链节点的投入加大;三是通过数智化方案赋能底层资产,实现业态创新与资产增值;四是节能减排力度加大,将可持续发展与基础设施设计运营融为一体。

“在这种趋势下,普洛斯要进一步深入研究客户及产业,及时应对市场、供应链和产业变化,其中包括龙头企业发展所催生的新产业链生态,区域市场人群集中密集所衍生的众多产业供应链变化,以及产-销-配这条产业链之间的关系正发生的新变革等。只要将这些关系理清理顺,再考虑如何为相关产业链运作效率提升进行配套与服务保障,以专业能力创造产业升级价值,助力中金普洛斯REIT创造更稳健的分红回报。”她指出。截至今年9月,中金普洛斯REIT完成五次分红,累计分红金额达到约5.8亿元。

值得注意的是,随着越来越多投资机构日益重视ESG投资,REITs底层资产是否具备ESG能力,同样成为它们能否吸引更多资本入场投资的新考验。

赵明琪告诉记者,目前普洛斯正采取多项措施,积极推进仓储物流产业“零碳”转型。去年起,普洛斯中国的新建物流及产业基础设施将100%获得绿色建筑标准认证,预计到2031年,绿色建筑将覆盖普洛斯中国资产管理规模3000万平方米。

(作者:21世纪经济报道记者 陈植 )

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