普洛斯REIT调研系列报道｜经济结构性变化，跨境、生鲜、新能源成仓储物流新增长极
发布时间：2023-10-13 文章来源：每日经济新闻
编者荐语
近期，中金普洛斯REIT举办媒体开放日，邀请多家财经证券媒体实地调研走访其底层资产，并与原始权益人及外部管理机构普洛斯、基金管理机构中金基金以及园区租户企业相关负责人交流探讨。记者深入了解了普洛斯的资产管理运营策略和最佳实践，亲身体验现代高标仓储物流基础设施的运作，体会了产业基础设施对地区经济升级发展的重要性，并发表了一系列深度报道，与投资人分享，以飨读者。
以下为《每日经济新闻》调研报道，内容经授权转载，略有删节：
站在宏观的视角，区域内物流仓储设施布局的体量与规模，无疑是衡量产业效能、经济与社会等综合效益的重要依据之一。
在这其中，货物商品的储存与流转需求是否旺盛？每日每时甚至每秒，谁在进港出港？对应之下，背后设施的建筑规模、形式，投资力度以及相应的配套服务怎样求变？都是寻得宏观问题阶段性答案，需要进一步作出的提问。
中金普洛斯REIT旗下资产——普洛斯增城物流园
深入到物流园区、高标仓、冷库场景，或许能摸清一些关于区域、产业、市场以及呈现出的相应结构性变化。普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“以进出口贸易来说，如今占进出口贸易量主要的已不是传统的鞋服加工类产品、玩具或者小家电。我们看到‘出口新三样’是新能源汽车、锂电池、太阳能光伏板，在目前出口类别里占比较高，出口商品的货值和利润也更高了。”在赵明琪口中，这些经济结构性的变化带来了新的市场机遇。
物流地产呈现出强大的抗周期能力，市场态势层面，不乏京东物流、顺丰等巨头躬身入局。赵明琪则认为，“企业选择自建基地是可以理解的，也是基于其业务运营和经营稳定性的一种选择。而且，他们选择布局自有基地的同时，也与普洛斯这样的第三方企业保持非常长期的、有体量的、健康的合作关系。”
生鲜品类的爆发，让冷库需求骤增，而事实上，整个物流仓储设施的火热与长期性，一定程度上都源于这种“供不应求”。特别是位处重要区域节点，智能设备林立的高标仓，更是稀缺资源。
今年6月，中金普洛斯REIT完成了首次扩募工作。记者注意到，基础设施项目扩充至10个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约115.7万平方米。其也是首批完成扩募的基础设施公募REITs之一。
扩募的背后，是普洛斯整体稳定的增长。最新财报显示，二季度，普洛斯中国物流和产业基础设施新开工面积超100万平方米，同比增长246%；新交付项目面积超60万平方米，同比增长54%。
此外，今年上半年，普洛斯中国营收达6.4亿美元，同比增长6.5%。截至2023年6月30日止，普洛斯中国财务净杠杆率维持在24.8%，流动性充裕。
中金普洛斯REIT旗下资产——普洛斯增城物流园租户之一普冷的冷库内景
相对稳定的出租率和相对稳健的增长，体现出了高标物流仓储设施的抗周期性，特别是疫情后经济回暖，跨境、生鲜、新能源等新经济趋势又增长显著，一定程度上进一步带动了本就“供不应求”的高标物流仓储市场。
仓储物流新变化悄然而至
一些新变化正悄然降临。
普洛斯中国财报显示，在客户服务方面，今年二季度签订租约达1900个，新签租约面积达680万平方米，同比增长21%，尤其是食品冷链、跨境电商、新能源等行业需求旺盛。
赵明琪告诉《每日经济新闻》记者，目前经济结构正在发生一系列变化。以进出口贸易来说，如今占进出口贸易量主要部分的，已不再是传统的鞋服加工类产品、玩具或者小家电的制造和出口。出口的新三样是新能源汽车、锂电池、太阳能光伏板，在目前出口类别里占比较高。
“不难发现，出口商品的货值和利润也更高了。对于仓储物流企业而言，这无疑是一个结构性变化，带来的新的市场机遇。”赵明琪进一步解释。
记者注意到，近期国能普洛斯绿色能源投资平台完成设立，预计资本金规模约40亿元，投资人包括国家绿色发展基金以及国家能源集团旗下绿色低碳基金。这是普洛斯与国内投资机构合作设立的首个包含风、光、储能等多种新能源基础设施的投资平台，预计总投资规模近200亿元。
除新能源行业外，赵明琪还向记者表示，跨境电商、生鲜冷链及数字化转型也正成为物流仓储运营新的增长引擎。
华南是跨境电商最主要的集货地之一，基本上每家企业都在华南做比较大规模的布局。据记者线下走访普洛斯华南区域部分物流园区观察，电商零售客户占据了普洛斯华南区域的半壁江山，既包括传统电商客户，也同时涵盖跨境电商、冷链（食品及医药）、生活时尚等业务主体。
“还有一个是，现如今，大家习惯了在线上买生鲜，所以像生鲜冷链、预制菜、到家服务和‘最后一公里’的供应链，也是我们看到的新增长机会。”赵明琪进一步透露。
此外，数字化转型，自动化及硬科技的投入也成为大趋势。如，现下许多时尚奢侈品品牌都开了线上店，时尚消费品类从线下向线上转移的趋势非常明显，意味着品牌对后台物流的组织过程、仓库内分拣的业务量也开始发生了变化。
“原来只需要整箱出货，现在变成一个又一个小包裹出货，对于仓库内的作业要求、系统化的支持、自动化分拣设备的要求都在提升。转型的过程中，新需求也在产生和增加。”赵明琪解释。
如何共享市场红利？
在线下走访时记者发现，普洛斯华南区域还有一个较大的优势是汽车产业。普洛斯华南相关业务负责人告诉记者，普洛斯整个华南区服务汽车及零配件客户的面积将近25万平米，占当地租赁面积的15%。
某全球知名汽车品牌在中国有三个进口基地，其中位于华南的进口基地就选在普洛斯的园区。“这也就意味着你看路上跑的该品牌车，四台里可能有一台就是从我们园区里开出去的。”普洛斯华南业务负责人介绍。
区域定位和产业的变化是明确的，市场上的玩家共同享有对应出现的红利，但同时也难免涉及业务上的交叉。
对此，赵明琪告诉记者，部分电商物流企业加大对于物流基础设施的投资，很大程度还是基于他们自身运营的需要。在很多发达的一线城市，普洛斯园区的出租率都是非常高的，很难只满足某一家客户的需要。
因此她认为，在这种情况下，这些电商物流企业选择自建基地是可以理解的，也是为了他们的运营和经营稳定性的选择。但在一些区位，如果类似普洛斯这样的第三方更有优势的话，他们也会选择第三方。也就是说，这些企业在布局自有基地的同时，同时会与普洛斯保持非常长期的、有体量的、健康的合作。
（作者：每经记者 王郁彪 、编辑 刘雪梅 ）
