以下文章来源于中金固收，作者中金固收

主持人：请问刘总，近来REITs专项政策徐徐推进，比如消费基础设施扩容、审核优化等，您认为这对基金管理人的能力建设提出了哪些新要求，以及您认为未来3年哪些行业或资产类型最具增长潜力？

刘立宇：做好一支顶尖的公募REITs与做好一家优秀的上市公司近似，期间更需要基金管理人和运营管理机构的密切合作。对于从业者来说，这是不小的挑战，更是建功立业的机遇。

基础设施的管理是一个精细的系统性工作，基金管理人的资源是相对有限的，因此选择专业和负责任的合作方尤为重要。我们需要学习行业和企业现有的管理机制，研究如何融入基础设施的管理体系，在根据公募REITs相关法规有效管控和防范风险的同时，提升管理效率，激发管理活力。

随着管理规模的增长，基金管理人需要提升人均资产管理规模。人才的培养是一个重要环节，公募REITs基金经理是复合型人才，需要熟悉行业和管理，精通财务，对资本市场的理解也很重要，还需要熟练的与投资人、媒体进行沟通。在市场上找到经验和背景完全匹配的人才十分困难，需要在实践中锻炼团队的专业能力。数字化系统的应用是提升公募REITs管理质效的另一个重要抓手，一方面可以实现制式流程和文件的高效流转，随着公募REITs规模的增长，数字化系统的边际成本也持续摊薄。

未来扩募和资产收购的能力将更加重要，一方面对于原始权益人资产储备充足的公募REITs，需要加快扩募的进度。另一方面，未来公募REITs将成为大宗交易市场不可忽视的买家，这就需要基金管理人和运营管理机构具备主动对外投资的能力。公募REITs通过扩募和收购第三方资产，将优秀企业的管理输出到更多项目，也是促进行业的高质量发展的一种贡献。

目前公募REITs已覆盖7大行业，每个行业又有细分领域，未来还有更多的行业加入其中。要预判哪个行业在公募REITs领域更具发展潜力对于基金管理人来说比较困难，我们的策略是争取在每一个行业与领先的运营管理机构合作，并通过扩募成为行业的代表性产品。目前各行业都涌现了一些优质的“种子选手”，对于多数行业来说，未来谁能成长为行业“旗舰”，并进一步在规模和质量上引领发展还难有定论。

主持人：杨敏总，普洛斯是首批完成扩募的原始权益人，您如何看待扩募对原始权益人的影响？您认为未来市场供需和发展潜力如何？

杨敏：扩募机制对于公募REITs市场的发展是非常重要的。对比全球主流的REITs市场，美国市场发展了80多年，整个产品大约200支左右；日本和新加坡市场各发展了20多年，这两个市场加在一起约有100支产品。这三大主流的REITs市场经过几十年的发展，一共只有300支产品，但它对应的市值规模超过万亿美金。所以，扩募是REITs市场不断壮大的最重要的机制。

从扩募的功能来讲，首先，可以使REIT产品资产组合的地域变得更多元，使资产类别变得更丰富，这样可以更好地抵御单一资产、单一区域或者单一租户变动所带来的影响。第二，随着REIT不断扩募，市值规模在变大，可以更好地抵御一些非市场或者突变的一些因素带来的价格大幅波动。第三，扩募会带动一二级市场的联动。由于扩募机制的存在，使很多机构在一级市场设立Pre-REIT，为公募REITs去进行资产储备，或者说资产培育。

我们一直看好扩募，从全域市场来看，中国的基础设施经过多年的开发和建设，已经储备超过百万亿人民币的规模。假设有1%的资产可以进入公募REITs市场，对应的是万亿人民币的巨大市场。其中，对于普洛斯而言，我们通过首发和扩募进入到公募REITs市场的资产规模约为80亿元人民币。而普洛斯中国管理的资产规模近800亿美元，代表我们有非常巨大的扩募潜力。因此，我们持续看好未来市场的扩募潜力。

主持人：我们知道运营管理对于商业不动产的业绩非常重要，请问房总，您对于中金中国绿发商业REIT项目上市之后，在运营管理方面准备做哪些提升？

房政：促进商场、商户稳中向好的发展同时不断刺激利润增长，将“流量”转化为销量。未来，本项目将重点打造绿色智能与场景创新、文化赋能与跨界联动、稳商助商促商的运营推广策略，进一步保障利润提升。

第一，持续开展绿色低碳标杆打造。重点以“绿色、智能、低碳”为核心标签，强化差异化竞争力。通过引入各类体育赛事、文创市集、绿色场景等与商业结合，塑造“体育+商业”“文化+商业”“潮流+商业”的多元综合体形象，吸引更多顾客到店消费。

第二，不断进行业态融合与体验升级。通过与政府的资源联动、与商户的异业联合，打造多样化、全覆盖的营销活动和更多沉浸式的消费场景，满足不同客群的多元化需求。

第三，继续探索数智化运营。在自有领秀城贵和小程序的基础上，不断探索与抖音、美团等线上平台的合作模式，实现“线上引流+线下体验”消费闭环。

第四，商户共促提质增效。聚焦“提增商户销售”，深度结合商户经营，精准引流，定向扶持。通过灵活调整投放策略，进行私域券池定向投放，将“稳商、助商、促商”的理念转化为“惠商、稳商、强商”，达成“靶”向促销体系，从而形成销售转化。

第五，深耕完善“六大友好”商圈建设。基于青年友好、儿童友好、商户友好、宠物友好、母婴友好、老年友好的“六大友好”营销理念，经过不断发展已初见成效，后续领秀城将继续深耕“六大友好”商圈建设，不断开展融合创新、资源联动，逐步打造成为一流商业综合体。

主持人：请问杨启总，关于市场机制的建设，海外成熟REITs市场普遍存在ETF、指数衍生品等配套工具，您认为国内做市商当前最亟需引入的工具是什么？

杨启：当前国内市场呼声相对比较高的工具是REITs ETF，既能通过资产分散化吸引投资者加入，又能和证券组合进行配套交易，起到寻找均衡定价的作用，有助于提升市场流动性。当前指数基础已初步具备，随着市场进一步的扩容，逐步引入REITs ETF水到渠成。除此之外，指数衍生品也可为投资人分散风险，提高配置效率。 ETF和衍生品的推出，可完善公募REITs市场的生态体系，助力投资人风险管理和市场流动性。与此同时，做市商也可通过这些工具更好地管理自身风险，从而更准确地报价，进一步提高市场的定价效率。