CICC REITs TALK 中金研究对话普洛斯 | 视频访谈
发布时间：2025-04-16
编者荐语
作为首批公募REITs之一，中金普洛斯REIT上市近四周年，是当前国内市值最大的物流仓储REIT。代表中金普洛斯REIT原始权益人及外部管理机构普洛斯，普洛斯中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏，近期受邀录制中金公司研究部策划的CICC REITs TALK栏目首期节目，与中金公司不动产与空间服务行业分析师深度对话，回顾初衷、总结收获，并分享了对产业趋势和公募REITs市场发展的看法。
为飨投资者，以下内容经“中金点睛”授权转载：
CICC REITs TALK
自2021年6月首批公募REITs产品上市以来，我们见证了REITs市场规模不断提升，资产品类持续丰富，制度建设逐步完善，吸引着更加多元的资金进入。红利风格延续下，REITs作为另类高分红资产，也引起了越来越多投资者的关注。
在公募REITs产品上市四周年之际，我们隆重推出 CICC REITs TALK 系列栏目，邀请到业内资深专家与重磅嘉宾，深度对话，畅谈产业趋势和REITs发展。
第一期 对话普洛斯
嘉宾介绍
- 杨敏普洛斯中国高级副总裁，资本运营负责人
- 裴佳敏中金公司不动产与空间服务行业分析师
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本期要点
- 作为我国首批公募REITs之一和当前市值最大的物流仓储REIT，普洛斯发行REITs初衷是什么？
- 发行公募REITs对于普洛斯起到了哪些正向的影响和效果？
- 如何看待当前物流仓储的竞争格局和未来的发展趋势？普洛斯作为头部的运营商，如何面对当前新的竞争和挑战？
- 如何展望公募REITs的未来发展？
精彩对话
- 裴佳敏：中金普洛斯REIT是我国首批公募REITs之一，也是当前市值最大的物流仓储REIT，首先也想请您分享一下，从企业战略角度出发，普洛斯发行REITs初衷是什么呢？
- 杨敏：这个问题我想从两个方面来分析。
- 第一，从公司的角度来讲，从2003年普洛斯进入中国，到现在已经发展了二十多年，我们积累了大量稳定运营的资产。通过公募REITs平台的设立，可以帮助公司从重资产持有到轻资产运营，实现资本循环。从公募REITs回笼的资金，可以投入到新的基础设施项目的建设中去。
- 第二，从投资人的角度来分析，从过去的十多年，打造了从拿地开发到建设，到增值提升、稳定运营以及退出，整个全生命周期、全链条的各个策略的产品类型。公募REITs的推出，更好地帮助我们完善整个产品体系，为投资人提供有良好收益的投资品种。
- 裴佳敏：感谢杨总的分享。我们也看到，中金普洛斯在整个公募REITs的市场上起到了示范效应，在过去的三年半的时间里，普洛斯经历了从新发到扩募的全流程，在这个过程中，发行公募REITs对于公司起到了怎样正向的影响和效果呢？
- 杨敏：非常多正向的意义。首先，正如刚从提到，它帮助公司打造了一个资本循环的平台。通过首发和扩募，整个规模接近80亿元人民币。通过发行注入到公募REITs以及资本回笼，可以提供增量资金投入到新项目的建设中。
- 第二，公募REITs平台的设立，对于一级市场，私募基金的设立也好，Pre-REITs的设立也好，形成很好的促进作用。正因为有这样一个公募REITs的退出平台，投资人更愿意去寻找私募基金和Pre-REITs的投资机会。
- 第三，公募REITs平台是受到市场广泛关注的，这可以很好展示整个普洛斯的品牌，以及普洛斯的运营管理能力。正因为它是公募的产品，对于整个资产质量的要求，对于合规性的要求，对日常运营管理的要求，相对都是比较高的，促使我们运营管理更加规范化和完善化。
- 裴佳敏：感谢杨总的分享。接下来想请教您关于行业的看法。我们看到从2023年四季度开始，物流仓储行业有一定承压，包括普洛斯自己的项目，在运营数据表现上也有一定波动和变化。从您业内的视角，您是如何看待当前物流仓储的竞争格局和未来的发展趋势？普洛斯作为头部的运营商，怎样去面对当前新的竞争和挑战？
- 杨敏：过去两年供需是不平衡的，有大量供给进入市场。物流仓储市场从过去十几年高速增长期，进入到相对稳定增长的调整期，市场也承受了一定的压力。从最新的数据来看，供给端通过过去两年大量释放，到今年基本可以出清。明年供给会回归到一个比较健康的水平。
- 再看需求端，物流仓储是支撑整个经济社会运行的基本保障，它支撑了生产供应链、消费供应链和进出口供应链，三大供应链基础设施的保障。从需求量的角度来讲，过去五年实际上有翻倍增长。
- 从供需两个角度来讲，我们认为，今年会达到触底回升的阶段。
- 对于仓储未来的发展方向，我们认为有三个方向。
- 第一，是智能化，包括应用大数据、人工智能、物联网等技术，使得仓储更加智能化，效率更高。
- 第二，是绿色化，结合屋顶光伏、储能模块、新能源充电桩等模块的置入结合，使得整个物流仓储更加绿色、节能、环保。
- 第三，要紧跟市场的发展。物流仓储主要客户从原先的电商、快递快运、三方物流，逐步有新增长点，包括跨境电商、新能源车，以及未来潜在新的增长客户。这个是我们认为物流仓储未来的发展方向。
- 裴佳敏：感谢杨总对于整个行业非常深刻的见解。接下来是我们本次的最后一个问题。我们看到公募REITs还是在一个比较初期的阶段，作为发行人，您对于整个公募REITs后期的发展有怎样的展望？
- 杨敏：公募REITs从21年开始到现在，发展了接近四年的时间。第一，一方面我们希望持续保持扩募是把REITs规模做大的很重要的方式。在扩募的过程中，我们希望发行流程可以适当提升效率。
- 另一方面，刚才提到有很多前期的私募基金、Pre-REITs基金，我们也希望可以把一级基金产品和公募REITs打通，可以直接从基金转入公募REITs。
- 第二，我们想不断地再去丰富品类。除物流仓储外，厂房、产业园、数据中心以及新能源等资产，希望能通过新发公募REITs的平台，或者扩募的方式，将各种品类的资产置入到公募REITs的平台。
- 第三是投资人。我们也希望通过公募REITs平台的不断发展，能够吸引到更多的投资人。目前我们公募REITs的投资人以机构投资人为主，未来也希望能够吸引到更多的个人投资人以及境外投资人，能够更多地参与到中国公募REITs市场的发展中来。
