日前，中金普洛斯REIT（508056）发布2026年三季报。报告期内，基金实现收入约10,029.74万元，可供分配金额约7,163.01万元。根据三季度末市值计算，基金年化现金流分派率约6.39%。

公募REITs为投资者参与实体资产的经营收益分配提供了渠道。以仓储物流REITs为例，基金持有成熟的物流园，通过向企业租赁园区仓储空间获得租金及物业服务费收入，构成基金现金分派的重要来源。

中金普洛斯REIT是国内首批上市、首批完成扩募的基础设施公募REITs之一，也是上交所首只仓储物流REIT。在仓储物流需求持续增长的背景下，基金旗下园区如何承接产业需求、提升经营效率，成为理解其长期价值的重要切入点。

公募REITs的一项鲜明特征是高比例现金分红。按照规定，每年向投资者分配的金额不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，在符合分配条件时每年至少分红一次。

中金普洛斯REIT一直保持稳定的派现节奏。2026年前三季度，基金累计可供分配金额约2.13亿元。截至三季报发布时，基金年内已完成现金分配约2.26亿元，自2021年6月上市以来累计分红17次，累计分配金额约15.98亿元。

拉长时间来看，2023年至2025年，中金普洛斯REIT连续三年按当年末市值计算的年化现金流分派率保持在5%以上，持续以现金分红回馈持有人。

支撑持续现金分派的，是基金的资产基础与普洛斯的专业运营。中金普洛斯REIT旗下10个仓储物流园，总建筑面积约116万平方米，分布于京津冀、长三角、环渤海经济带、粤港澳大湾区、成渝经济圈的七个区域市场，在现有国内上市的仓储物流REITs中底层资产数量最多、规模最大、最为分散。跨区域布局使基金旗下园区能够服务不同市场的企业需求，拓宽租赁收入来源。

三季度，中金普洛斯REIT项目公司实现租金及物业管理服务费收入约9,340.17万元。截至9月末，其底层资产时点平均出租率为85.57%，租金收缴率为99.85%。其中，普洛斯苏州望亭物流园、普洛斯通州光机电物流园、普洛斯青岛前湾港国际物流园出租率均达约100%。

中金普洛斯REIT旗下园区服务的客户结构也呈现多元化特征。截至期末，中金普洛斯REIT旗下园区签约租户约88家，涵盖第三方物流、快递快运、零售电商、医药及医疗设备等行业，前五大租户贡献的租金及物业管理服务费收入占比约26.81%。其跨区域的资产布局与多行业客户结构，有助于分散收入来源，为持续稳定的经营提供支撑。

普洛斯苏州望亭物流园

除了底层资产优质区位与设施条件之外，仓储资产的经营还取决于运营机构对产业需求的理解，以及将客户需求转化为租赁业务的能力。

作为中金普洛斯REIT原始权益人兼运营管理机构，普洛斯深耕中国市场二十多年，已打造覆盖70个核心市场的仓储物流资产网络，积累了从资产战略规划、投资开发到运营管理的全链条能力。

普洛斯的全国资产网络与客户资源，为基金旗下园区拓展租赁业务提供了支持。普洛斯总部与区域招商团队联动，结合市场研究，对接企业跨区域布局仓储网络的需求，为基金旗下园区挖掘潜在客户；同时，围绕新兴行业开展定向招商，做好现有优质客户的续租服务，通过主动管理和精细化运营持续深化客户合作。

此外，普洛斯通过数智化系统统筹资产、客户和运营信息，为经营决策提供依据，并结合各园区区位及设施特点，实施功能调整、定制化改造和服务升级。

其中，普洛斯广州黄埔物流园今年4月解除保税监管，由保税仓拓展为通用高标仓，能够服务更广泛的客户需求。随着非保税类租约起租，园区三季度不含税平均租金达到34.71元/平方米/月，较上年末提升约19%；计入已签约但尚未起租的面积后，园区出租率达到77.98%。

三季报显示，该园区换签过程中的新签租金水平有所上调，四季度经营指标有望稳步提升。园区物业翻新也在有序推进，将进一步提升通用型仓储的运营标准，为招商及客户服务创造更好的条件。

普洛斯通州光机电物流园

绿色运营同样服务于产业客户需求。今年9月，普洛斯通州光机电物流园三栋仓库获得LEED v4.1 O+M（既有建筑运营与维护）金级认证，成为继普洛斯北京空港物流园之后，仓储物流REITs领域为数不多获此级别绿色认证的底层资产之一。

此次认证进一步满足了生命科学等行业客户对绿色资质的要求，有助于增强园区的市场吸引力。围绕客户的具体业务需求，普洛斯还通过定制化改造提升园区服务能力。

以普洛斯通州光机电物流园服务的一家全球领先的高端医疗器械企业为例，普洛斯围绕医疗器械存储的高标准要求，量身实施温湿度控制优化、高位货架定制等改造，并完善办公配套，为客户全国总仓的运营提供支持。

普洛斯通州光机电物流园已稳定运营18年，近年来顺应区域产业升级趋势，持续拓展生命科学行业客户。从绿色运营到定制化服务，普洛斯围绕客户需求持续提升园区竞争力，增强租户黏性。截至今年三季度末，该园区出租率约100%。

仓储物流市场的积极变化，为专业运营创造了更多业务机会。从底层资产行业层面看，需求增长与新增供应减少，正共同推动仓储物流市场供需格局优化。

在2026年中金普洛斯REIT中期业绩说明会上，普洛斯基于对全国49个主要城市的监测指出，上半年国内主要高标仓市场延续向好态势，期末平均出租率约83.2%，同比、环比均有所提升。展望全年，主要市场净吸纳量预计约1,400万平方米，新增供应量预计约1,200万平方米，需求增量有望超过供应增量，推动供需格局继续优化。

据普洛斯对市场的观察，租金水平正趋于稳定，中西部地区今年已出现租金上涨。随着新增供应持续减少、需求保持增长，整体出租率回升，租金企稳趋势也逐步确立。

需求增长的结构同样值得关注。内需消费仍是仓储需求的主要驱动力，快递及货运企业持续整合、扩张仓储网络；新零售模式需要多层级配送中心，头部企业加快市场布局，也为仓储物流运营商带来更多合作机会。半导体、具身智能相关的高端制造、新能源汽车交付以及直播电商等应用场景的不断拓展，则进一步拓宽了需求来源。

依托普洛斯的全国资产网络、产业客户资源及因园施策的运营能力，中金普洛斯REIT旗下园区有望更有针对性地承接新增需求，拓展租赁业务。在基金中期业绩说明会上，普洛斯亦表示，将依托优质仓储物流资产储备有序推进扩募筹备，优先筛选区位优越、运营成熟、出租率和现金流表现稳定的资产，确保与现有组合形成良好协同，进一步优化整体资产配置。

制度建设也在为公募REITs拓展发展空间。10月9日，证监会就《公开募集证券投资基金运作管理办法》及配套规则公开征求意见，拟明确基金投资REITs按照证券投资进行管理。申万宏源研究认为，这一调整有望提高相关公募基金配置REITs的灵活性，拓展公募资金的配置空间。

未来，中金普洛斯REIT有望依托普洛斯的全国网络与专业运营体系，更好把握市场机遇，进一步挖掘资产价值，夯实持续现金分派的经营基础。