首批公募REITs上市已超过两年。目前，已上市的公募REITs达28只，首发募集资金总额超过900亿元。

两年来，公募REITs底层资产运营情况如何？在盘活存量、扩大有效投资等方面起到的作用如何？近日，证券时报记者实探中金普洛斯REITs持有的底层资产，探寻这家首发+扩募“双首批”公募REITs运行情况。

走进普洛斯广州保税物流园，某头部电商在此地的仓库人员正在紧锣密鼓地拆箱、打包、发货。

该电商相关负责人告诉记者，这里是公司全国最大的保税仓，占地高达2万多平方米，平均每天的出货量都在4万单左右，高峰时段如6.18、双11可以达到平时的10倍至20倍。

普洛斯增城物流园，同样是一片繁忙景象，在园区租户普冷国际物流（上海）有限公司仓库前，不时有冷链运输车停靠，而在仓库内，身着防寒服的仓库工作人员也在紧张地打包。

普洛斯增城物流园

普冷广州增城物流中心冷库内

普冷国际物流（上海）有限公司华南管理区总经理郑李辉表示，公司选在该园区的重要原因之一是附近5公里内有多个高速路口，交通便利，可保障冷链食品的新鲜送达。

普洛斯资产中国华南区相关运营负责人接受证券时报记者采访时表示，普洛斯广州保税物流园和普洛斯增城物流园几乎都处于满租状态，其中80%以上的客户都已锁定租约的中长期租户，租金水平稳中向好。

该负责人表示，在普洛斯华南区园区租户中，体量最大的是物流及电商零售行业，占了半壁江山，冷链（食品及医药）、生活时尚和汽车等行业的客户也在不断增多，“某品牌的汽车，四台中有一台即是从普洛斯园区开出。”

“持续地为资产以及投资人提供稳定回报是我们追求的目标。”普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪向记者表示，“作为专业的管理人，我们有义务做好客户的主动管理，包括长期密切关注不同行业的具体表现，找到优质的企业，同时辨别一些有风险的企业。”

今年6月，中金普洛斯REIT扩募份额在上交所上市，成为首批完成扩募的基础设施公募REITs之一。扩募发售募集资金总额约18.53亿元，发售基金份额共计约4.38亿份，发行价格为人民币4.228元/份。

赵明琪向记者表示，中金普洛斯REIT首次扩募达到了公司预期效果，未来如果有机会，在时机适宜、监管机构允许的范畴内，希望能够持续扩募，做大资产体量。

目前，中金普洛斯REIT底层资产由10处普洛斯仓储物流园组成，可租赁面积达116万平方米，覆盖京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈。

“中金普洛斯REIT所包含的资产项目，选址是中国经济比较发达的区域，同时也是制造业和消费比较聚集的地区。”赵明琪表示。

截至今年6月底，中金普洛斯REIT首次募集投资的基础设施资产合计7个，建筑面积合计约70.5万平方米，截至报告期末，时点平均出租率为92.09%；新购入基础设施资产合计3个，建筑面积合计约45.16万平方米，截至报告期末，时点平均出租率为80.56%。

“底层资产本身的良性运营，是支撑REITs市场可持续发展的重要因素，这是让市场的投资人对产品有信心的基础。”赵明琪表示，“这对资产管理人和原始权益人的要求会进一步提高，用市场来检验两者的能力和资历，发展成为一个良性的由市场驱动的公募产品。”

据透露，中金普洛斯REIT首次发行实际募集金额58.35亿元，扣除原始权益人偿还外部债务、缴纳相关税费以及原始权益人及其关联方认购战略配售份额后，实际净回收资金金额42.05亿元。截至目前，普洛斯中国累计完成基础设施项目权益投资共计42.05亿元，已经完成首发净回收资金的全部投资。

今年上半年，公募REITs二级市场出现较大调整，引发业内关注。对此，中金普洛斯REIT基金经理陈茸茸向记者表示，底层资产持续稳定运营，未发生重大变化。

目前，公募REITs市场引入长期资金的步伐正在加快。近日，沪深交易所发布消息称，已向首批5家保险资产管理公司出具无异议函，同意其试点开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。

陈茸茸表示，截至今年6月30日，中金普洛斯REIT机构投资者占比约97%，专业机构看好公募REITs长期投资价值。

监管部门也在积极引导长期资金投资公募REITs市场。上交所此前表示，将进一步推动扩大基金中的基金（FOF）参与投资基础设施REITs，配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资；积极推动将基础设施REITs纳入和香港证券交易所互联互通交易标的，引入境外投资者。

赵明琪表示，希望公募REITs市场发展速度更快些，让更多优质资产进入到REITs市场，比如扩募能否实现常态化发展；公募REITs能否作为产品主体，以收购或并购的方式扩大底层资产。

责任编辑：刘少叙