中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称：中金普洛斯REIT）作为“首发+扩募”的“双首批”公募REITs之一，2023年上半年实现收入19192万元、净利润达1634万元、经营活动产生的现金流量净额为11218万元。

恰逢国内REITs市场迎来规模扩容，普洛斯仓储物流园的最大竞争优势为何？怎样优化服务运营？后续是否还有扩募的计划？记者带着诸多问题走进了普洛斯位于广州的两处底层资产——普洛斯广州保税物流园和普洛斯增城物流园。

公开数据显示，2023年上半年中金普洛斯REIT实现收入19192万元，净利润达1634万元，经营活动产生的现金流量净额为11218万元。上半年，中金普洛斯REIT的可供分配金额为17186万元，按扩募后份额计算的单位可供分配金额为0.0887元，达成招募说明书预期。

不仅如此，截至今年9月份，中金普洛斯REIT合计完成了5次分红，累计金额达到了5.8亿元。

普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪表示，“今年二季度数据显示，我们首次募集投资的基础设施续租水平非常高，达到95%，整体财务数据的表现也处于行业内的较高水平。”

普洛斯REIT旗下资产——普洛斯增城物流园（上）和普洛斯江门鹤山物流园（下）

“行业内有个说法，叫‘中国物流看华南’。而华南区也是整个普洛斯中国物流和产业基础设施的一大重点发展区域。”普洛斯资产中国华南区的相关运营负责人告诉记者，“根据租仓面积分析，我们发现，这里的客户类型非常清晰，除了传统的快递物流行业之外，电商零售、冷链（食品及医药）、生活时尚、汽车等行业的客户正在不断增多，租赁面积持续增长。”

“这里是我们全国最大的保税仓，占地达2万7千平方米，之所以选择入驻普洛斯广州保税物流园，除了涉及保税需求外，库房标准化程度较高是重要原因。”某国内头部电商华南区保税仓负责人告诉记者，“我们这里平均每天的出货量在4万单左右，高峰时段——如‘6·18’‘11·11’可以达到平时的10至20倍。”

“作为国内领先的数字化跨境供应链服务商，选择与普洛斯合作主要是出于以下方面的考虑。”服务上述电商保税仓跨境供应链运营的公司负责人亦告诉记者，“首先，普洛斯在中国境内有近五千万平方米的物流仓储资源，网络庞大。我们主要开展为全国各地企业报关的业务，因此更希望获得对应的口岸资源，而仓储资源是其中非常重要的一环，普洛斯的业务布局广泛，有利于我们的服务拓展。其次，普洛斯仓库质量过硬也是我们选择与其合作的原因。尤其是近年新开的物流园，建设标准可以说越来越高。”

记者了解到，目前普洛斯广州保税物流园和普洛斯增城物流园80%以上的客户均为中长期租户，租金一般会逐年递增。

“由于普洛斯旗下物流园的地理位置较好，因此于租约和租金层面，并不存在太大风险。”普洛斯资产中国华南区运营负责人告诉记者，“即便短期内出现空置，考虑到我们的客户群体非常广泛，加上通过长约和短约的交替，我们有能力让项目实现价值的最大化。”

截至记者发稿前，普洛斯在华南区合计运营了35个物流园和产业园，主要分布在广东、广西和海南三省下的12个地区内，区域资产管理规模约为250亿元。

值得一提的是，近期首程控股有限公司宣布增持中金普洛斯REIT份额，增持完成后，其持有的总份额比例将由10.05%增加至11.05%。

展望后续，普洛斯将如何优化服务运营？或者说如何才能不断扩大自身的竞争优势？

“智能化、绿色化发展势在必行。”赵明琪指出，“首先，市场对于高标仓的需求会随着时间推移不断迭代。据我们观察，当下企业客户对于自动化的投入体量越来越大，尤其在发达城市。从运营体量，以及管理的组织化、集约化和效率提升的角度来说，大量的库内自动化和机器人设备投入已成为重要趋势之一。我们的客户——特别是大型企业，对于仓库的选址已从原本几个零散的库区，转变为通过大量投入科技和自动化设备来实现集约化诉求，即必须是能够配合大型企业整合需求的集约化大型物流基地，因为这样可以降低不同库区之间的短驳成本，节省重复的设备设施投入，并提升人力效率。”

“总之，数字化转型、机器人、自动化和硬科技的投入升级，会成为物流行业内的一大趋势。伴随时尚消费品类不断从线下向线上转移，这意味着各类品牌对后台物流的组织过程，对仓库内的作业要求、系统化支持、自动化分拣设备的要求都在提升。我们看到的是一个转型过程，而转型过程带来了新的经济格局变化和新需求的增加。”赵明琪说。

其次，绿色、低碳、ESG发展也是绕不开的话题。

记者走访实地发现，普洛斯增城物流园已部署屋顶光伏发电设施——由普洛斯旗下普枫新能源投资开发，装机容量约7.25MW（兆瓦），屋顶光伏覆盖面积约72,000平方米，年均发电量约798万kWh（千瓦时），年均减碳量约7,956吨。

普洛斯增城物流园配备了屋顶光伏发电系统

“目前，除部分发电量用于支持园区内冷链、物流租户企业的低碳运营外，还有部分电力会并入市政电网循环，助力广州市节能减排。”普洛斯资产中国华南区的运营负责人说。

“我们选择进驻普洛斯增城物流园和企业的零碳化战略息息相关。”该园区一位租户负责人向记者表示，“这里推行绿色租赁合约，鼓励租户使用低能耗设备，还有诸多节能举措，在降低租户能源成本的同时，有助于我们打造经济效益与环保效益相统一的可持续发展模式。”

“我们是专注做高品质食品物流的冷链企业，客户多为国际和国内的行业‘龙头’。由于食品冷链的温度全程需要严格控制，所以对冷库的要求比较高。”普冷国际（上海）有限公司华南区总经理郑李辉告诉记者，“而园区屋顶光伏发电系统所产生的绿色电力，可以满足我们冷库能耗的30%至40%，加上园区内外的其他节能举措，这不仅有助于企业实现冷库低碳运营，同时也进一步匹配了我们越来越多客户的ESG要求。”

普洛斯增城物流园租户之一普冷库内

“从2022年开始，普洛斯新建的物流和供应链基础设施100%都要达到绿色建筑认证标准，包括中国的绿建还有LEED或BREEAM国际标准。”赵明琪预计，“未来十年之内，我们在中国的绿色建筑覆盖面积将达到3000万平方米。”

当然，除了继续践行ESG原则、倡导绿色运营，赋能园区企业，赵明琪表示，普洛斯还将借助物联网、计算机视觉等新一代信息技术，构建资产数字化底盘，以智能化应用系统平台为支撑，全面提高基础设施运营效率。

作为国内REITs“双首批”试点中唯一一家由外资背景原始权益人开展市场化经营的标志性产品，中金普洛斯REIT后续是否还有扩募计划俨然成为了业界关注的焦点。

“就本次扩募来说，新入池资产是对基金已持有基础设施资产覆盖区域的补充，有利于分散资产组合地域风险——即抵抗一些地区性的集中风险，比如极端气候，拓展普洛斯REIT持有的仓储物流园辐射范围，形成全国网络化布局。”赵明琪表示，“同时，项目能够吸收一线城市及强二线城市的外溢效应，有利于基础设施资产持续稳定运营以及实现资产增值。”

据记者了解，普洛斯在日本的J-REIT从2012年上市以来，已经完成了11次扩募。

“中国市场正从高速增长迈向高质量发展阶段。个人认为，公募REITs产品具有非常积极的引导和推动作用，能鼓励更多企业从运营端和管理端来体现自身的价值。”赵明琪直言，“在国内REITs市场‘首发+扩募’双轮驱动格局已经形成的背景下，我们希望后续有机会将更多的优质资产纳入到REITs平台之中，做大资产体量。”

普洛斯中国区常务副董事长诸葛文静亦表示：“中国经济结构性升级、新经济产业能级提升，带来了新的发展机遇。我们将继续通过新基金募集，进一步强化资产开发运营与资本循环的闭环，并以这一模式扩展供应链、大数据及新能源基础设施投资开发与管理运营，支持所在地区环境、经济和社会高质量、可持续发展。”

（作者：新华社记者 杨溢仁）